件数の多い登記で、うっかりミスをしないような、チェックリストのページを作成中です。
新人事務員から本職まで使える？不動産登記、うっかりミスをなくすためのチェックリスト（随時追加予定）
不動産登記の難しさは司法書士業務の中でも突出しています。
うっかりミスがすさまじい事故につながるリスクも多分にあり、いつも冷や汗かいてます。
日ごろから、万全のチェック体制を整えることが重要であります。
以下、チェックリストです（随時追加予定）。
□ 印鑑証明・後見登記事項証明書の有効期限を立会日以前に確認したか
→有効期限の３カ月を過ぎていることが決済当日に判明すると、最悪延期せざるを得ない
□ 住所の変更登記を漏らしてないか。住所の変遷はつながっているか。
逆に、不要な住所変更を挟んでないか。
→被相続人の死亡時の住所と、登記上の住所が異なる場合でも、
戸籍の附票などで住所が連続すれば、相続による移転登記の前提として被相続人の死亡時の住所地への表示変更登記は不要
→地番・家屋番号に変更が無い、単なる行政区画の変更の場合、所有権移転登記の前提として行政区画変更の登記をしないでも良い
→債務者たる所有者の住所が変更している抵当権を弁済により抹消する際は、抵当権の債務者変更までは要求されず、
所有者の住所変更登記のみ入れて抹消登記をすれば受理される
抵当権の抹消において、抵当権者が本店移転をしていた場合でも、履歴事項証明書で本店の変遷がつながれば前提登記としての本店移転登記は不要（合併による抵当権移転登記は、抵当権抹消登記の前提登記として必要な点と混同しないこと）
→抵当権の抹消登記に関して、抵当権者たる銀行に商号変更があった場合も、抹消登記の前提として商号変更登記をしないでよい。また、会社法人番号をオンライン申請書に記載することで、紙の履歴時効証明書の添付省略もできる。
→表題部所有者の住所が引っ越しにより移転していた場合、表題部記載の住所と現住所の変遷がつながる住所証明書を添付すれば、引っ越し後の新現住所へと直接保存登記が可能で、保存登記→住所変更登記としないで良い。
□ 住宅用家屋証明書の使用ができるか否か
→現時点で住んでいる賃貸借契約書があるかの確認も必要
→移転登記のみならず、抵当権の設定についても軽減あるのをもらさないように。
→決済当日、市役所に寄ったり、抹消書類受け取ったりなどスケジュールがタイトになりがちな点も注意。
→住宅用家屋証明書は都内でも都税事務所ではなく、区役所にて取得する
→登記原因は、売買か競落じゃないと適用外。贈与では減税不可。
→買主が法人の場合には減税適用がない
□ 租税特別措置法の改正による、税率変更が無いか
□ 固定資産評価証明書の証明年度が今年度分のものになっているか（４月１日になると、前年度の評価証明は使えなくなる）
□ 固定資産評価証明の取得場所の案内を間違えてないか（都内は区役所ではなく、都税事務所になる）
□ 抵当権の抹消に当たり、前提として、合併による抵当権移転登記を漏らしてないか
→本店移転による住所変更登記は履歴事項証明などで本店移転の経過を証明できれば不要な点と混同しないこと
□ 抵当権の抹消に当たり、銀行から交付された委任状の委任文言に、「登記識別情報の暗号化に関する一切の件」、「取下時の登録免許税の還付金の受領に関する一切の件」が欠落していないか
→「登記識別情報の暗号化に関する一切の件」の文言が抜けてるとオンライン申請ができない（紙の識別の再提出もできない取扱い。不当に不便。だからオンライン不動産登記は司法書士でも利用者が増えにくい。一般人がオンライン登記申請をする日なんて来るわけがない）
→間違ってオンライン申請をすると取下げをしたうえで、紙申請で出し直す必要がある
→そして、登録免許税は申請代理人に還付されないので、お客様に連絡が必要になる
→支店により運用・書式が異なる可能性があるが、埼玉りそな銀行はオンライン抹消できない委任状（「登記識別情報の暗号化に関する一切の件」が委任されておらず、捨て印もない）を交付してくることがあった。要注意。
→連件申請で委任状に不備があるとものすごい手間＆リスク要因にもなりうるので厳重確認
□ 登録免許税の計算の際、持分のみの移転なのに、固定資産評価額全額を課税標準としてないか
□ 公衆用道路の登録免許税の計算の際、公衆用道路の課税価格に０．３をかけ忘れてないか
□ 印鑑証明書の証明期限（３カ月）が切れてないか
□ 原本還付されるべき書類のコピーを取る等、還付手続きを取っているか
□ 受領証用の申請書の写しを用意したか
□ オンライン登記申請の際、登記原因証明情報のＰＤＦをつけているか
→誤記があると、最悪、補正のチャンスもなく一発却下（ひどっっ）
□ オンライン登記申請なのに、登記識別情報のコピーを半ライン郵送してないか
→オンライン申請の場合、登記識別情報は、オンライン送信の方法で提供しなければならない
→加えて、委任状に、「登記識別情報の暗号化に関する一切の件」が記載されてなければならない（紙申請時代の委任状をうっかり使わないこと）
□ オンライン登記減税は、平成２５年４月１日には、廃止されているが、それを忘れてないか
□ 登記識別情報を提供して登記をする際、登記識別情報のコピーの方を所定の封筒に入れる形で提供しているか
→登記識別情報原本を法務局に出すとシュレッダーにかけられてしまう（怖っ。ひどっ）
→封筒には、「登記権利者・義務者の氏名」「登記の目的」「登記識別情報在中」の文字を記載しているか
□ 登記完了後の登記識別情報・還付書類を返送してもらうための封筒・レターパック５１０は入れたか
→書留にするための切手代が不足してないか
→小封筒ではなく、大封筒で入れたか
→そもそも、登記識別情報の郵送先として、自分の司法書士事務所を指定しているか
→レターパックライト３６０円ではなく、レターパック５１０の方にしているか
□ オンライン登記申請書の、送付書類の内訳表を入れているか
→法定添付書類なので、無いと追完を要求される
□ オンライン申請をする際、物件の表示を、直接入力ではなく、オンライン物件検索を利用した際に、不動産番号は自動入力されないため、結局物件の表示を手入力しなければならないことを見逃していないか。
→オンライン物件検索をするより、直接入力を選択し、閲覧で入手したPDF登記事項情報の不動産番号をコピペするのが最もミスが少ない。テンプレで入ってる不動産の表示はいったん抹消しないと、テンプレの物件住所等が入ってしまう
□ 敷地権付き区分所有建物の登記なのに、不動産番号のみしか物件情報を記載していないかどうか
→敷地権付き区分所有建物の場合、不動産番号のみで物件情報の記載にかえることはできない
→委任状や登記原因証明情報の不動産の表記を不動産番号のみしか書かなかった場合に、不動産の最低限の表記（土地なら、所在と地番、建物なら所在と家屋番号）も書きたせと補正を促す法務局もある（取手の法務局では補正を要求された。都内は今のところ全て通っている）
□ 法人が申請人となるケースで、利益相反は無いか。
→株主総会議事録の作成が必要となるケースがある
□ 法人が登記義務者になるケースで、立会時に会社の実印を持ち出せるか
→持ち出せない場合、立会日より前に書類に押印してもらう必要がある
□ 立会日当日、料金の請求書や領収書を用意しているか
□ 管轄を間違えてないか
物件の所在地が管轄。うっかり売主や買主の住所地管轄としていないか
□ 外字が無いか
□ 多段階にわたり所有権の持分を取得しているのに、添付が漏れている権利証・登記識別情報が無いか
□ 連件申請をすべきものを見落としてないか
→ 連件申請をしないと、書類の前件添付援用ができない
□ 一体化していないマンション・区分所有建物の敷地の移転登記に当たり、所有権全部の移転登記を申請していないか。正しく持分移転登記を申請しているか
□ 相続登記の際に、被相続人の戸籍のみならず、住民票の除票を添付しているか
□ 共有不動産の共有者双方に住所変更があった際、一括申請できる事案か、ばらばらに申請しなければならない事案かの確認をしたか
→税金が変わるのと、料金も通常変わるから。
→購入時、同じ住所で登記していた夫婦が、同日に二人一緒に引っ越した場合は一括申請となる（この場合は一括申請しかできない）。登録免許税は、個数課税なので、共有している土地について共有者二人が住所変更をしても１０００円。２０００円払わないでよい。
□ 共有不動産の売買の際、登記の目的を間違って所有権移転にしていないかどうか。
→正しくは、共有者全員持分全部移転
→登記原因証明情報の不動産の記載に持分を書き忘れてないか。オンラインだと補正がきかないで一発却下もあり得る
□ マンション・区分所有建物の移転登記をする際の登記の目的を間違えていないか
→敷地件の登記がなされ、一体化しているなら単に「所有権移転」
→一体化していないのなら、建物と敷地権について格別に申請書を作り、「所有権移転」「○○持分全部移転」
□ マンション・区分所有権付建物に抵当権を設定する際の登記の目的を間違えていないか
→敷地件の登記がなされ、一体化しているなら単に「抵当権設定」
→一体化していないのなら、抵当権設定および○○持分抵当権設定（登記の目的違うが一括申請により一通の申請書で登記可能）
□ マンション・区分所有権付建物について、不動産の個数課税の登記をする際、敷地件の数を間違えてないか
→土地の符号の欄に、２個以上の土地が記載されてるのを見落としてないか
→共同抵当権の追加設定の時は、専有部分１５００円、敷地についても１５００円。敷地権が二個なら専有部分１、敷地権２の合計３個×１５００円で４５００円
□ 他管轄共同担保・共同抵当権設定の案件で、１通目の申請書にも、後に他管轄で登記する抵当物件の表示を記載したか。また、２通目の申請書にも、前登記共同担保物件の表示を記載漏れしていないか。
→１通目の申請書に、のちに登記する他管轄共同抵当物件の記載をするのは、共同担保目録作成のため。２通目の申請書に前登記共同担保物件を記載するのは、減税を受けるためと共同担保目録作成のため。
□ 分筆登記が入っている場合の、登記義務者の登記識別情報の案内を間違えていないか
→A土地をB、Ｃ土地に分筆した場合に、Ｂ土地のみを売却する際の登記識別情報は、分筆前のA土地の登記識別情報となる。
→合筆の場合は、例えば、A土地とB土地を合筆してC土地とし、C土地を売却する際の登記識別情報は、A＋Bの両方提供でもよいし、C土地の一つのみでもよい。
□ 分筆登記が入っている場合、固定資産評価証明がそのまま使えないときがあり、１㎡あたりの単価×分筆後面積で固定資産評価額を出すべき事案なのを失念していないか
□ 増築部分が、固定資産評価証明に未記載なのだが、登記上は増築部分が存在している場合の、その家屋の登録免許税計算については、新築価格を、増築したときからの経年劣化を反映させ割り引いて求めるのを忘れてないか
□ 相続登記の案件と遺贈登記の案件を混同してないか
→法定相続人への権利移転事案か、そうでないか、遺言書の文言によっても区別される
→お客様から相談が来た段階では、相続と遺贈を区別していないことがままあるが、登記手続き上は、権利証の必要性の有無が違ったり、税率が大幅に違ったり、共同申請か単独申請の違いがあったりと全く別物。必要になる戸籍等の範囲も、相続に比べると遺贈の場合は少なめで済むことが多いなど、取得実費・手間賃など料金面での案内を間違えないこと。
→相続事案の場合、被相続人の出生時からの全ての戸籍が必要。遺贈事案の場合は、被相続人の死亡を証明できればよいので、死亡を証明する戸籍（除籍）だけでよく、出生時までさかのぼらないで良い。
→遺言執行者がいる場合は、その遺言執行者の生存証明としての現在戸籍は必要ない。権利証は必要。印鑑証明（３カ月以内）は遺言執行者のもの。
→遺言執行者がいない場合は、相続人全員を登記義務者として共同申請をする。相続人全員の生存証明として現在戸籍が必要。権利証は必要。印鑑証明（３カ月以内）は相続人全員のもの。
→登録免許税率が、相続なら１０００分の４、遺贈なら１０００分の２０。
→遺贈事案の場合、受遺者が生存していることを証するための受遺者の現在戸籍は必要ない（っと思われるが、法務局ごとに取り扱いが若干違う可能性も否定できないので、取ってもらうのが無難。必要だと書いてる同業者さんがいたのでローカルルールあるかも）
→遺贈事案の場合、被相続人の最終の住民票上の住所と登記上の住所が違っているとき、相続事案と異なり、登記名義人住所変更登記を前提登記としてする必要がある。遺言執行者がいれば、遺言執行者の単独申請で登記名義人住所変更登記出来る。遺言執行者がいなければ、相続人全員もしくは保存行為として相続人のだれか１名による単独申請でできる。受遺者が相続人でない事案では、債権者代位で、受遺者が単独申請で登記名義人住所変更登記もできる模様。
□ 名刺を切らしていないか
□ 職印を持ったか
所長 司法書士
〒１０１－００４２
東京都千代田区神田東松下町４６番地
大木ビル３階
営業時間 １０時から１８時
TEL ０３－５２０７－９３９３
FAX ０３－５２０７－９３９４
Eメール
shiho-syoshi_at_home@hop.ocn.ne.jp
メールによる無料法律相談（債務整理・借金問題用）はここをクリック
メールによる無料法律相談（債務整理・借金問題以外）はこちら
 |
 |
 |